账面价值6.6亿元的自有房地产，一经评估变身为投资性房地产增值9.32亿元，中兴通讯此举及后续账面价值14.29亿元自有房地产的转型，是制造业上市公司中少见的手法，有虚增利润和净资产的嫌疑。

　　2012年上半年，中兴通讯(000063.SZ)投资性房地产从期初的零元猛增到期末近16亿元，而此前公司根本没有投资性房地产，而大笔投资性房地产对中国制造业企业而言并不多见。

　　“中兴通讯要做房地产了？”有市场人士据公司日前发布的2012年中报猜测。不过，这并未得到公司方面的证实。截至发稿，记者尚未收到中兴通讯方面对此的进一步置评。

　　然而，从会计上讲，将自用房产变成投资性房地产，不仅能增加公司净资产，为现金紧张的公司创造再融资与借贷的条件，还能少计提折旧，增加公司净利润。

　　罕见的大规模房地产转换

　　公司半年报显示，集团(指中兴通讯及其附属公司其中的一家或多家公司)本期以经营租赁的形式将相关建筑物出租给关联方中兴发展有限公司(上市公司董事长侯为贵担任董事长的公司)。

　　这些建筑物由自用房产转为投资性房地产，转换日账面价值为人民币约6.6亿元，经评估后的转换日公允价值为人民币约15.95亿元，评估增值人民币9.32亿元计入资本公积。

　　然而，并不为多数人所知的是，中兴通讯还可经营房屋租赁业务。其实，早在2008年5月，公司便通过了一项议案，将其经营范围从原先以程控交换机、移动通讯设备为代表的通讯业务，扩展到房屋租赁领域。当年10月底，公司还通过了《公司关于租赁物业关联交易事项的议案》。

　　资料显示，2007年-2011年，公司的房屋租赁业务出租对象主要是关联公司，但公司财报中关于房屋租赁收入比较分散，数额并不大。

　　记者统计发现，公司在建工程从2007年的9.31亿元增加到2011年的15.8亿元。

　　近五年中兴先后投入近58.49亿元至在建工程中，已转化为固定资产51.15亿元。而固定资产转化为投资性房地产，在2012年上半年首次出现，此前一直是将在建工程转入固定资产科目中的房屋及建筑相关项目。

　　财报显示，中兴通讯的在建工程多为公司的工业园、科技园、研发中心等工业用地。

　　2007年公司在建工程中，主要有留仙洞工业园一期、研发中心和培训楼、设备安装工程等项目，2008年增加了西安科技园二期工程，2009年增加了上海二期、南京研发中心、人才公寓工程，2010年增加了上海研发中心二期、三亚研发基地项目、西安二区一期工程、西安科技园A10地块项目、科技园C3研发中心工程，2011年增加了河源生产研发培训基地一期、工业园北区二期工程。

　　与此同时，公司房屋及建筑物账面余额从2007年年末的12.92亿元，增加到2011年年末的43.47亿元。2012年上半年期末，公司房屋与建筑物账面余额更是猛增7.6亿元，达到47.72亿元。

　　此外，2007年至2011年，中兴通讯的上土地使用权也迅速增加。公司土地使用权账面余额从2007年年末近0.99亿元，增加到2011年年末近9.5亿元。2012年上半年，土地使用权账面余额增加0.76亿元，减少约0.40亿元，期末账面余额约为9.87亿元。

　　值得注意的是，中兴通讯在房地产的大规模投入，不仅是在土地使用权和房屋及建筑物账面余额的迅速增长。2012年半年报显示，公司新增加的账面价值约14.29亿元的投资性房地产尚未取得产权登记证书。中兴通讯这一做法在制造类上市公司中较为少见。

　　而与中兴通讯主营业务相同的华为，其投资性房地产近几年一直无太大变动。

　　华为公司财报显示，自2004年1月1日起，华为将一些房屋出租给一家前子公司及一家前关联方，至此便有了投资性房地产。

　　2008年12月31日，华为公司投资性房地产成本(账面余额)为4.34亿元，账面净值为2.42亿元，公允价值为4.66亿元；而截止到2011年12月31日，华为公司投资性房地产成本(账面余额)为5.67亿元，账面净值为人民币2.78亿元，公允价值为4.79亿元。

　　涉嫌虚增净资产、净利润

　　除了这笔之外，公司2012年还将有账面价值近14.29亿元的自用房地产转为投资性房地产。如果按照此次评估价，增长1.5倍，两项合计(6.6×1.5+14.29×1.5)，可增加净资产近30亿元。

　　按中兴通讯固定资产的折旧政策，房屋及建筑物使用寿命30年，年折旧率为3.17%。上半年6.6亿元加上将要转成投资性房地产的14.29亿元自用房地产，近21亿元固定资产不用折旧，按年折旧率3.17%计算，可增加公司税前利润近6600万元(不考虑残值)。

　　而2012年上半年，中兴通讯的净利润为2.45亿元，而扣除非经常性损益的净利润约-5938万元，同期公司固定资产折旧约4.99亿元。

　　令人不解的是，中兴通讯下半年还有14亿元的自用房地产转为投资性房地产，而这14.29亿元未转资产尚未取得产权登记证书，此外，公司土地使用权也有4.67亿元在申请土地使用权。

　　自用房地产改为以公允价值计量投资性房地产本属正常，但通常需两个前提：相关经济利益能够流入企业，成本能够可靠计量；另外便是管理层持有意图改变。

　　但由自用房产变成投资性房产，成本法变更为公允价值计算，因为很容易受人为因素影响，即便有相关认定机构出具文件，但客观公正性仍值得商榷。这公允价值如何界定？

　　如今，房地产如火如荼，中兴通讯采用公允价值计量资产，业绩看似增加了不少。如果将来房地产泡沫破灭，公司是不是也能客观地确认亏损呢？

　　或因融资所需

　　2012年上半年突然“出生”的6亿元投资性房地产，或与中兴通讯的投资所需密切相关。

　　伴随全球经济持续下行，境外电信运营商资本开支下降，公司订单减少将导致业绩增长乏力。

　　中兴通讯此前对本刊记者表示，通信设备行业是周期性行业，全球性经济不振给各运营商带来巨大财务压力，这种压力已传到设备供应商当中。

　　而中兴通讯依靠借债、融资推动自身成长的经营模式也面临各种挑战。依赖银行贷款以价格战获得市场份额的策略现在难以为继，终端业务面临的竞争更加激烈，公司经营活动产生的现金流量净额在2008年-2011年呈现不断下滑趋势，2011年经营活动产生的现金流净流出达18.1亿元。

　　而公司负债率仍居高不下。2007年-2011年，中兴通讯资产负债率维持在70%-75%之间，同期，净资产负债率从203%上升到300.76%。2012年上半年，资产负债率达75.07%，上半年净资产负债率达301.12%。

　　公司已经进行过多轮募资活动，缓解资金压力。公司半年报显示：2010年1月通过配售H股，募集25.96亿港元；2010年2月，通过“中兴ZXC1”认股权证募集约9.12亿元人民币；2012年6月，公司发行“12中兴01”公司债募集60亿元人民币。

　　中兴通讯受高负债限制，融资与借贷遇瓶颈，无法像华为一样发行“虚拟股”，而将自用房产变成投资性房产，不仅能虚增公司资产，提升公司融资额度，而且能调节公司净利润，这对中兴通讯而言是件好事。

　　有趣的是，此前并不起眼的歌尔声学(002241.SZ)，因傍上苹果(NASDAQ，AAPL)，其市值近日达320亿元左右，逼平中兴通讯。草创两年的小米手机，此前的估值也达到40亿美元(约250亿元人民币)。